Rugi, czyli o grabieży spółdzielni mieszkaniowych

Centrum Warszawy jest osaczane przez nieuczciwych handlarzy długami spółdzielni mieszkaniowych. Nie tylko wyprowadzają pieniądze i majątek, ale także przerzucają konsekwencje na mieszkańców.

Rugi (znane z historii: pruskie, chłopskie, irlandzkie) nie odeszły w przeszłość. „Czyszczenie kamienic” już znamy. Dziś nastaje czas rugów ze spółdzielni mieszkaniowych. A prawnicy przez swoją opieszałość i krótkowzroczność ułatwiają jego legitymizację.

Oto mechanizm.

Wyprowadzanie majątku umożliwiały blankietowe uchwały rady nadzorczej, dające zarządowi wolną rękę w nabywaniu i wyzbywaniu się majątku, oraz ustanawianie obciążeń (hipoteki). Kreowano zatem sztuczne zobowiązania – umowy „o współpracę” czy „doradztwo”, z wielomilionowymi karami umownymi, które zapadały na rzecz spółek-kontrahentów, honoraria za usługi prawne sięgające setek tysięcy złotych.

Zainteresowany rugami skupuje długi spółdzielni. Czasem są i „normalne” długi, ale ten wypadek, który znam, dotyczy długów sztucznie wykreowanych przy nielegalnej współpracy z zarządem. Zarząd następnie te długi uznawał (bez jakiegokolwiek sporu), poddawał się egzekucji poprzez akt notarialny (bez sądu) i jednocześnie zgadzał się na zabezpieczenie tych długów hipotekami. Windykator zainteresowany rugami tworzył sobie w ten sposób portfel, skupując roszczenia wobec spółdzielni. I czekał. Od czasu do czasu wpisywał hipotekę lub egzekucję w księdze wieczystej dowolnie wybranej nieruchomości spółdzielni, na jej udziale w użytkowaniu wieczystym, oczywiście bez zgody mieszkańców (choć prawo tego wymaga). Wybierał te nieruchomości, gdzie było sporo lokali nieprzekształconych.

I teraz dochodzimy do mechanizmu umożliwiającego przerzucenie długów spółdzielni na spółdzielców. Jest to operacja sprzeczna z podstawową zasadą prawa spółdzielczego – że spółdzielca za długi spółdzielni nie odpowiada. Co gorsza, poprzez wpis zagrożone są prawa spółdzielców mających nieprzekształcone we własność prawo do lokalu, aż do utraty mieszkania włącznie.

Znów zatem mechanizm: gdy na udziale spółdzielni ciąży hipoteka, wówczas w momencie przekształcenia we własność spółdzielca także zostanie tym wpisem obciążony. Jego spółdzielcze prawo do lokalu, którego zlicytować za długi spółdzielni nie można, staje się prawem otwartym na taką licytację. Powstająca tu hipoteka łączna działa jak odpowiedzialność solidarna. Właściciel mieszkania odpowiada nim zatem za cały wpisany dług spółdzielni. I od wyboru wierzyciela zależy, od którego z wierzycieli objętych łączną hipoteką będzie żądał zapłaty. (Niech się potem sądzą między sobą o zwrot swych części).

I podkreślam: tu nie chodzi o długi zabezpieczone hipoteką, które powstały z kredytu na dane mieszkanie, albo choćby z jakichś remontów czy ulepszeń nieruchomości, gdzie wpisano hipotekę. To dług powstały z wyprowadzenia pieniędzy i majątku spółdzielni w wyniku naruszającej prawo działalności zarządu!

Jeszcze gorzej, w 2014 r. ukształtowała się w orzecznictwie Sądu Najwyższego interpretacja, że także przy przekształceniu własności z mocy prawa (np. na skutek zakończenia upadłości spółdzielni), także świeżo upieczony właściciel mieszkania ląduje z hipoteką łączną z tytułu długu spółdzielni.

To oznacza, że opisany proceder przerzucania skutków przestępstwa na spółdzielców przyniósł skutki: takiego wpisu z mocy prawa nie można zaskarżyć ani oprotestować. Brak jest bowiem jakichkolwiek instrumentów odwrócenia zaistniałej sytuacji.

Tak więc, zainwestowawszy w portfel długów spółdzielni wraz ze zgodą na ich zabezpieczenie, rugujący osacza poszczególne osiedla spółdzielni i czeka na moment, gdy będzie mógł wszcząć egzekucje już nie z mało atrakcyjnego udziału spółdzielni w użytkowaniu wieczystym, ale z łatwo poddających się egzekucji poszczególnych mieszkań przekształconych we własność.

W tej chwili centrum Warszawy jest (w różnych spółdzielniach) obiektem takiego osaczania. Za kilka lat będzie widać tego skutki. Przekształcający się nie sprawdzają, czy spółdzielnia nie ma hipotecznie zabezpieczanych długów. Prawnikom do głowy nie przychodzi, że przepisy o hipotece łącznej mogą być wykorzystane do zabezpieczenia dętych zobowiązań i obejścia zasady ochrony mieszkania i spółdzielczego prawa do lokalu.

A mnie nie przyszło do głowy, jak łatwo jest legalizować skutki przestępczej grabieży spółdzielni mieszkaniowych. Więc ostrzegam. Póki czas.

Ewa Łętowska
Pierwsza polska Rzeczniczka Praw Obywatelskich (1988–1992), sędzia Naczelnego Sądu Administracyjnego (1999–2002) i Trybunału Konstytucyjnego (2002–2011).

http://kulturaliberalna.pl